Los principales riesgos a los que se enfrentan los edificios hoy día son:

Incendio: Es una ocurrencia de fuego no controlada que puede afectar o abrasar algo que no está destinado a quemarse. Para poder combatir un incendio es importante saber que, el fuego, es la reacción química de oxidación violenta de una materia combustible, con desprendimiento de llamas, calor y gases. El fuego se produce por la presencia de cuatro elementos básicos:

• Material combustible
• Calor o fuente de ignición.
• Concentración apropiada de oxígeno.
• La reacción en cadena. (Fuente de ignición).

El secreto está en que, si falta uno de estos elementos, el fuego se extingue.

El peligro de un incendio es que es “fuego no controlado” de grandes proporciones, el cual, puede presentarse de manera instantánea o gradual, pudiendo provocar daños materiales, pérdida de vidas humanas y afectación al medio ambiente.

Intrusión: Acción de introducirse de forma indebida o ilegal en una propiedad. Denominada también invasión, que es el acto o instancia de entrar como enemigo por parte de un grupo con el afán de saquear o tomar posesión del edificio.

Sabotaje: Daño o destrucción que se hace intencionadamente en un servicio, una instalación, un proceso, etc., como forma de lucha o protesta contra el organismo que los dirige o bien como método para beneficiar a una persona o grupo que es contrario a dicho organismo. Entorpecimiento intencionado y malicioso de una actividad, idea, proyecto, etc.


El sabotaje puede ser por:

Modificación: Cuando se modifica un proceso o procedimiento para que, quien lo modifica o un tercero, salga beneficiado y no la empresa.

Destrucción: Cuando una o varias personas, dañan intencionalmente una maquinaria o afectan un proceso que es vital para la operación del edificio.

Obstrucción: Sabotaje indirecto, aquel realizado a procesos, instalaciones o maquinaria, entre otros, pretendiendo responsabilizar a un tercero inocente.

Terrorismo: Forma violenta de lucha política, mediante la cual se persigue la destrucción del orden establecido o la creación de un clima de terror e inseguridad, susceptible de intimidar a los adversarios o a la población en general.

Lo primero a considerar es la no intrusión de personas ajenas a la operación, o que tengan que ver con los inquilinos del edificio, por lo que lo más importante es tener Control de Acceso y testigo de esos accesos; Video Vigilancia.

Control de Acceso: es un sistema utilizado para limitar el acceso a un área específica a solo aquellas personas autorizadas. Esto se logra mediante el uso de medios mecánicos, electrónicos o una combinación de ambos. Dependiendo del edificio que queremos asegurar, podrá tener variantes en los controles de acceso, pero los más necesarios son:



Para los inquilinos se recomienda utilizar lectoras, de largo alcance, para etiquetas que se adhieren en el parabrisas de sus vehículos. A las visitas, se les puede otorgar un boleto de estacionamiento, un código QR, una tarjeta temporal de radiofrecuencia, etc.

Estas lectoras recomendadas mandan la señal al controlador de acceso y, si el vehículo o persona está autorizado a entrar en la fecha y hora de su acceso, el controlador manda una señal de apertura a la barrera vehicular que es la que impide el ingreso o salida de vehículos al estacionamiento.

Control de elevadores: En ocasiones, en el edificio se quiere tener el control de acceso a los pisos internos del edificio, para lo cual, es posible colocar un lector de acceso dentro del elevador (tarjeta, biométrico, QR, etc.) que de acuerdo con la configuración que se le dé al controlador del elevador, lo llevara únicamente al piso destino de esta persona.

Es recomendable que todos los controladores que se instalen en la solución sean compatibles entre ellos y estén administrados por un solo software de administración, para poder tener toda la información en una sola base de datos, además de poder asegurar que se pueden utilizar sistemas como puede ser un “Anti Pass Back”, que es una característica de estos sistemas para no dejar pasar a una persona que no ha salido por ejemplo.

Los aspectos que definitivamente son los más importantes o críticos para considerar un sistema de seguridad en un edificio nuevo son:

Elaboración de análisis de riesgo para el edificio a diseñar considerando el entorno externo e interno de este y, una vez efectuado dicho análisis, considerar en orden de importancia los siguientes puntos:

Protección de la vida: Se supone que el Estado y las diversas instituciones sociales tienen el deber de proteger, respetar y garantizar la vida de los seres humanos en toda circunstancia. Esto no se limita solo a evitar la muerte y el asesinato, sino a fomentar condiciones óptimas para el desarrollo de una vida digna. En virtud de esto, se considera una violación del derecho a la vida todo intento deliberado por dañar, lastimar o privar de la vida a una persona.

Bajo este mismo concepto, los diseñadores de la seguridad de un edificio debemos de diseñar, siempre, pensando en salvaguardar la vida humana y para ello considerar sistemas de detección de humo e incendios, así como los sistemas de extinción suficientes y adecuados para combatir un siniestro de esta índole.

Protección de la propiedad: La propiedad inicia con el perímetro externo del inmueble y desde ahí, hay que considerar en el análisis de riesgo todos los factores de vulnerabilidad, amenazas y el impacto que pueda tener para ponderar el nivel de riesgo al que se está expuesto. De tal manera que podemos entonces ver la manera de administrar estos a fin de evitarlos, transferirlos, mitigarlos, aceptarlos o distribuirlos.

Continuidad de la operación: Que es el conjunto de recursos, actividades, procedimientos e información que se resguardan, con el fin de ser utilizados en caso de que ocurra una emergencia o desastre, con la finalidad de tener planes establecidos para que en caso de emergencia o crisis, la operación del edificio sea afectada lo menos posible.

Protección del medio ambiente: Comprende todas las actividades que tienen como objetivo principal la prevención, reducción y eliminación de la contaminación y cualquier degradación del medio ambiente. Como por ejemplo:

• Ahorrar agua.
• Ahorrar energía eléctrica.
• Evitar detergentes industriales.
• Evitar tirar basura a la calle.
• Usar la luz del sol siempre que sea posible.
• Evitar goteras
• Usar basura orgánica de abono.
• Cambiar lámparas, etc.

La revolución tecnológica también ha transformado a la seguridad, ha redefinido por completo el campo de la seguridad laboral y productiva. La aplicación de medidas de prevención y limitación de riesgos ha encontrado, en las tecnologías emergentes, herramientas que permiten optimizar la eficiencia de sistemas tradicionales y alcanzar nuevas técnicas que resuelven grietas en la protección de los edificios.

No diría que existe una brecha entre las necesidades de los edificios y la capacidad de resolver dichos problemas, aunque, sí es cierto que los requerimientos en materia de prevención de riesgos son cada vez más exigentes.

Optimizar la producción y conseguir retornos de inversión, conlleva que los tecnólogos debamos ser capaces de presentar aplicaciones y productos que resuelvan las carencias de seguridad en los edificios, sin perjudicar ni alterar los estándares de trabajo que normalmente se tienen.

Para implementar con éxito la innovación en los sistemas de seguridad vigentes,  es necesario optar por una integración de tecnologías, evitando la idea de la renovación completa. Las nuevas tecnologías no sustituyen, en muchos casos, a las ya existentes por nivel de efectividad, sino que las complementan mejorando el entorno de seguridad.

La integración de sistemas ha supuesto un salto cualitativo en la seguridad, campo en el que ahora se pueden resolver problemas que hace tan solo algunos años eran imposibles, o hacer que situaciones que antes eran difíciles de gestionar, se conviertan en rutinarias y de fácil solución.

Para implantar una nueva arquitectura de la seguridad en inmuebles que logre coordinar tanto las tecnologías vigentes como las potenciales, la ingeniería aplicada funciona como eje fundamental de su planificación.

Desde esta disciplina se proyecta una estructura combinada que analice las carencias existentes y las propiedades que pueden aportar las tecnologías emergentes, sin desatender las necesidades específicas y la prevalencia de la continuidad de la operación. En esta incorporación, que a escala mundial se está haciendo de forma rápida e imparable, es necesario evitar conservadurismos y apostar por la última tecnología para evadir vulnerabilidades.

La innovación constante, en el ámbito técnico y operativo, es clave en este recorrido. Es imprescindible una formación diaria, ser capaces de mantener el conocimiento de la tecnología actualizado.

Hoy en día las velocidades en el cambio implican que, si paras cinco minutos, te pierdes algo importante, te quedas descolgado y, por tanto, fuera del mercado.

La integración por software de sistemas de control de acceso biométrico, sistemas de videovigilancia con analíticos, sistemas de prevención de auxilio o detonaciones de arma de fuego, realidad virtual, sensorización, big data e inteligencia artificial y el internet de las cosas (Internet of Things IOT), son elementos a considerar en los nuevos diseños de integraciones en edificios, sobre todo, si van a ser considerados como edificios inteligentes.

Empecemos por definir la vulnerabilidad, que no es otra cosa más que una situación de amenaza o posibilidad de sufrir un daño, por lo que regresamos al concepto de riesgo. El riesgo de exposición a una crisis, el riesgo a la falta de capacidad para afrontar ésta y el riesgo de sufrir pérdidas o lesiones a causa de la crisis.

La vulnerabilidad de un edificio existente se clasifica en función de una serie de factores, como los sistemas que pudieran ser afectados, la factibilidad de ataque o compromiso, el daño potencial a la infraestructura y a las personas u organizaciones que ocupan el inmueble, así como la información que se pone en riesgo.

A final de cuentas se deben de considerar los mismos aspectos que se aplican para utilizar sistemas de seguridad en edificaciones nuevas, ya que los riesgos son dinámicos por lo que siempre hay que estar revisando los análisis de riesgo y buscando los aspectos antes mencionados:

• Protección de la vida.
• Protección de la propiedad.
• Continuidad de la operación.
• Protección del medio ambiente.

Cuando se trata de edificaciones antiguas en México, normalmente están protegidas por el Instituto Nacional de Bellas Artes (INBA) y el Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH). En este tipo de edificaciones protegidas (y aunque no lo estén), es importante procurar no tocar los muros de fachadas y las paredes internas (sobre todo cuando cuentan con retablos o con pinturas originales).

Se vuelve complejo, porque hay que buscar dispositivos que cumplan con el objetivo deseado, pero que sean de fácil y sutil instalación. Siempre lo más complejo es cómo instalar la infraestructura para conectar estos dispositivos.

Es una labor que debe de ser planeada desde la restauración, con arquitectura, y siempre antes de iniciar cualquier instalación (obra mayor o menor). Es preciso obtener positivo el Dictamen técnico para intervenciones señaladas para obras de construcción, modificaciones, ampliaciones, instalaciones, reparaciones, registro de obra ejecutada y/o demolición, o su revalidación en predios o inmuebles afectos al patrimonio cultural urbano y/o localizados en área de conservación patrimonial.

Ya con este dictamen aprobado evitamos problemas a los propietarios del inmueble y a la obra que podría verse clausurada.

La forma en la que todo puede funcionar mejor desde el diseño de los sistemas de seguridad, automatización de estos, gestión y garantía de ejercer adecuadamente el servicio postventa de todos estos, es cuando el proyecto está coordinado y administrado por un patronato (Junta de personas que dirigen o vigilan los asuntos de un organismo social o cultural para que cumpla sus fines).

Funciona muy bien, porque comúnmente estos pertenecen a grandes compañías que ponen todo su aparato jurídico, técnico y financiero al cuidado del proyecto que están gestionando y procuran que éste tenga sentido, así como su instalación, entrega y programa de mantenimiento.  

Hoy día, se debe de tener cuidado desde el diseño de las soluciones de seguridad, asegurando que cumplan con las certificaciones y características de ciberseguridad desde sus plataformas de gestión.

Hay marcas que llevan implícito el tema de ciberseguridad en sus plataformas, y deben de ser revisados a detalle por personal responsable de Tecnologías de la Información (TI) en conjunto con el diseñador de los sistemas, garantizando al cliente final que los elementos propuestos en las soluciones de seguridad, no serán una puerta o ventana abierta a los hackers para tomar control de nuestras instalaciones de manera remota, o poder obtener imágenes o información confidencial de las personas que habitan o visitan el edificio que está protegido.

La ciberseguridad no es opcional, algunas soluciones de seguridad física pueden parecer "innovadoras", pero carecen de mecanismos de ciberseguridad necesarios para salvaguardar los sistemas.

La ausencia de medidas sólidas de protección podría dejar las operaciones vulnerables a ciberataques, poniendo en riesgo sus activos físicos, la operación de los equipos y sistemas, así como también obtener los datos personales.

La seguridad integral es pilar fundamental, las soluciones deben ser diseñadas con un enfoque en la ciberseguridad para asegurar que los clientes estén siempre protegidos.

Muchos sistemas el día de hoy son nombrados “inteligentes”, pero pocos son “ciber inteligentes”; los dispositivos inteligentes interconectados pueden proveer una entrada a la red de datos y sistemas de los edificios tanto en los niveles del edificio como en los niveles corporativos, creando huecos para que hackers y personas con malas intenciones creen riesgos nefastos.

Los proveedores que acceden a los sistemas en nuestros edificios, también pueden no intencionalmente dejar malware en los sistemas, a través de una máquina que ya esté infectada o simplemente por algún ajuste sin configuración. De ahí que establecer políticas y procedimientos adecuados puede ayudar a reducir este tipo de riesgos. 

Los tres principios básicos de la ciberseguridad son:

• La confidencialidad.
• Integridad.
• Disponibilidad

Hay que reducir los riesgos en ciberseguridad con un programa fuerte, comprensivo y seguro enfocado a ciberseguridad en bienes raíces que incluya:

• Asesorías de vulnerabilidad de las operaciones y sistemas del edificio.
• Solución de los problemas.
• Monitoreo, detección y respuesta a incidentes. 
• Reforzar políticas y controles que aseguren que los sistemas e información están seguros.

Es complejo, porque normalmente no estamos preparados para una crisis y menos en un edificio, en una empresa, quizá, pero en un edificio, debe tener realmente un alto aprecio por la cultura de la prevención. Sin embargo, propongo:
 

• Empezar detectando y analizando signos y síntomas con potencial de daño.
• Analizar las amenazas potenciales y las vulnerabilidades del inmueble.
• Identificar los recursos disponibles y necesarios para dar respuesta efectiva.
• Desarrollar un plan detallado de manejo de crisis.
• Capacitar a sus equipos.
• Llevar a cabo simulacros.

Realmente no he tenido experiencias de crisis o gestión de crisis en edificios, ni como proveedor, ni como inquilino de uno. Qué bueno que no he tenido la experiencia, esto quiere decir que solo puedo hablar de la teoría y no de la práctica, sin embargo, he tenido el testimonio de colaboradores (administradores de inmuebles), que me han comentado sus experiencias para que los apoye en cómo prevenir que estas no vuelvan a suceder.

Esta experiencia teórica de cómo evitar o prevenir una crisis desde el punto de vista de consultor la planteo prácticamente, ya que, como ingeniero, procuro ser práctico y si algún suceso ya sucedió, pues es factible que vuelva a suceder, sobre todo si no hicimos algo.

Hay que tomar nota de lo sucedido; ¿Qué sucedió?, ¿Cómo pasó?, ¿A qué hora pasó? Son las mínimas preguntas que necesitamos plantear y recolectar las respuestas con el mayor detalle posible.

Revisar los hechos, identificar la tecnología con la que contamos y definir con elementos técnicos, administrativos y humanos, lo que tenemos que modificar (de cualquiera de estos esquemas definidos), para disminuir mayormente la posibilidad de que se vuelva a dar una crisis por la misma situación.

Al igual que en los análisis de riesgos, estos esquemas de reducción de crisis, hay que revisarlos periódicamente, ya que los riesgos y la crisis son dinámicos y, por lo tanto, pueden tener variaciones que hay que estar vigilando.

Para gestionar crisis se tienen que tomar en cuenta 7 fases:

• Previsión.
• Prevención.
• Preparación.
• Protección.
• Preservación.
• Protección propia (comunicación).
• Publicación (redes sociales).

Depende mucho de la administración del edificio. Primero que nada, buscar a las autoridades y servicios de emergencia que correspondan a la localidad de acuerdo con la ubicación del edificio.

Presentarnos y mostrar el interés por tener una buena comunicación entre todos, para, de ahí, involucrarlos en el plan de crisis y que sean parte de la estrategia en caso de que se detone una.

No hay que confiarse en que, como ya hubo comunicación con las autoridades, ya está hecha la gestión y listo. Las autoridades y servicios de emergencia tienen cambios de gente y cambios de números de contacto, así que recomiendo periódicamente (cada tres meses) verificar que las personas con las que contactamos, sigan en sus mismos puestos y que cuentan con los mismos números de localización y correos electrónicos.

Esta constante comunicación, también asegura de parte de la autoridad o servicios de emergencia, que hay un recordatorio de que ahí estamos y estamos presentes.

En este tipo de relación, siempre hay que hacer notar el que la comunicación adecuada nos da la oportunidad de tener un “ganar-ganar” para ambas partes.

Con una buena comunicación sabemos, de ambas partes, que podemos conseguir información de incidentes, estadísticas, contactos, listas blancas, listas negras, seguimiento a sucesos en los que la comunidad de la que somos parte como inmueble de la zona, puede verse beneficiada o afectada con nuestra colaboración o abstinencia en la problemática que se presenta.

La autoridad y los servicios de emergencia son el mejor vínculo formal y legal para promover una cultura de la legalidad y comunal. Siempre estarán nuestros vecinos, y nosotros mismos, más abiertos a compartir y verificar información a través de instituciones como éstas, que de una u otra forma están para dar servicio a la comunidad de la zona geográfica en donde se encuentra el inmueble.

Elaborar un análisis de riesgos de cada edificio. Mitigar los riesgos de acuerdo con la ponderación que arroje este, de tal forma que los riesgos que provocan mayor daño estén atendidos y con ello regresar al plan de desarrollo de manejo de crisis. Esto como lo básico y primer punto a considerar.

Pero no menos importante es el que estén conscientes de que los riesgos son dinámicos y siempre cambian, por lo que es bueno que tengan en mente la revisión de sus análisis de riesgo y planes de manejo de crisis, cuando menos, una vez al año.

Otro consejo es que de los análisis de riesgos, por lo general,  siempre salen ingenierías de soluciones tecnológicas, procedimientos de actuación y estado de fuerza humana necesario para poder gestionar los riesgos y, por lo tanto, las crisis.

A la planeación y estructura de esto que se acaba de comentar se le denomina “Plan Maestro de Seguridad” el cual, si está bien elaborado, documentado y revisado, nos va a llevar a que, aunque las cosas se hagan por fases (que normalmente son así sobre todo por temas económicos), el plan nos lleva a que la línea de compra de tecnología lleva un cómo, un porqué y para qué. Asimismo, los procedimientos y la parte humana, podrían, a través de la tecnología y de los procedimientos adoptados en cada una de las fases, ni siquiera crecer en plantilla, sino quizá hasta disminuirla.

También el contar con el “Plan Maestro de Seguridad” nos permite que, aunque se presenten cambios de personal (directivo, operativo o de seguridad), hay un documento que marca de dónde venimos y hacia dónde vamos. Con posibles cambios, porque cada cabeza es un mundo y puede proponer modificaciones tanto al plan, ingenierías o procedimientos, pero con base en algo que ya fue, en algún momento, escrito y aprobado por los responsables de la gestión original del inmueble.